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华人打入日本房产圈 摸清华人买房的秘密(图)

2018-08-16 来源: 看中国 Print This Post 繁体版 [字号]

东京(图片来源:Max Pixel)

 日本房地产近年来遭到华人大肆收购,有位华人打入日本房地产中介圈,想摸清楚到底本国人买房的秘密到底是啥?我们快来看看最近作者“看客”在中文媒体上发表的一篇热文:

买房是疗愈中年危机的最好办法。然而,眼下的房格尔系数还在一路飙升,一线城市房子又是无限期限购,一时间,兜里的游资陷入无处安放的境地。与此同时,隔壁日本的不动产市场却频频伸出友谊的手:永久房产、单笔投资小、升值潜力大、租售比高、对外国人无政策限制……

各种比较优势,在中国人民的语境解读中足以催生新选择——

“东京一百套房子里,有五、六套都被中国人加入了购物车。”

“据说新宿塔(指新宿的超豪华公寓楼)一半都被中国人买走了。”

坊间传闻“卖掉北京一个家,可以在东京买一栋大楼”、房产广告“70万安家东京”,无一不挑逗着瓜民的神经。为了一探究竟,我装扮成看房客,潜入了日本房地产中介圈,并跟几位在日本买了房的“经验人士”聊聊。

一、被炒热了的东京,我来了

手握霓虹国的机票,就如同握着一张线索紊乱的藏宝图——从福冈40万人民币的小型中古房,到东京六本木人民币5,000万的高级豪华公寓,日本就是巨型房地产市场,总有一款能满足您。

2018上半年,东京新筑住宅的均价已达到5.2万人民币/㎡,跟2017年北京新建住宅的成交均价基本持平。但这并未浇灭中国人前往近邻开发土地的热情,其中必定隐藏着某种奥义。

我仗着因公看房的壕气,决定先去东京房价排行第4的富人聚集处港区一下。港区之于东京,犹如国贸、建国门之于北京。在《东京女子图鉴》里,就有着“港区人不会和外区出身的人结婚”的论调。

提前一天预约了看房,接待我的是小周。他所在的不动产公司号称“东京最大的华人中介”,但据说人还是不够——“不知为什么,五月里莫名其妙来了一大堆买房的中国人。”

这套公寓位于山手线田町站附近,步行约5分钟可到达。两室一厅,55平米,精装,价格6,980万日元(约合人民币428万)。由于在日本买房不用承担公摊面积,还送阳台10平米。所以,按中国建筑面积算的话,大概是拿下80㎡的公寓。

而真正让人产生冲动的,是这里的看房体验。看惯毛坯房、简装的人受到了视觉冲击。餐具、地毯、洗碗机,就连水生绿萝,也都配置齐全——虽然只是用于展示,但不得不说,如同遁入一个没有中国大妈滋扰的宜家展厅。

在“房屋重要事项说明书”上写明是否可以养宠物、是否有附带多功能厨房、刷碗机、干燥机等。另外,若有过白蚁、三道转手内有人不幸那个了,说明书里也会如实列举,甚至还会告诉你漏水谁来担责。而且,中介公司对客人的“挣钱买房,躺着收租”痛点把握得十分精准,基本上售后服务也是海底捞级的。

小周称:“很多人会想,我人在国内,这个房子在日本,我看不到摸不着,会很没掌握感。”所以,在客户一掷千金后,房地产机构会提供从找租客、管理房屋,到房租汇款“一条龙”的远程服务。当然,羊毛不会出在猪身上,要付他们一定的手续费(大概是房租的3%-5%,因公司而异)。

小周称,也有客人不来日本,是直接委托中介购房并出租。只不过,隐形贫穷人口的买房之路注定是不会一帆风顺。我尽力表情严肃地打量周围的一切,然后以“不合眼缘”为理由,离开了公寓。

在提出“预算控制在200万人民币以内”要求后,我很快就被残酷东京驱逐出六本木,也无缘新宿、银座这些向来受中国人青睐的地段,只好瞄准了地价排名相对后面的板桥区。我把疑心抛给小周:“板桥会不会离都心三区太远?”小周语重心长地告诫我:“在日本投资房产,跟着车站走比什么都重要。”

第二套公寓毗邻板桥站,那是个通勤到池袋只需3分钟、到新宿9分钟的大站。公寓总价为3,200万日元,自带租约,且月租金是13万日元。在此之前,把首付款存进余额宝是我懂得的唯一理财方式。而当下,我不得不动用有限的数学掐指一算:

用折合197万人民币来买下这套40㎡的公寓,我每月能收到8,190元人民币的房租,即年化回报率是5%。再扣除每年的房屋修缮费、固定资产税、中介管理费和租金收入的个人所得税后(可以年租金×20%粗略推算),账面回报率大概是4%,约24年能回本。

相形之下,中国一线城市的年化收益率大概2%。同样的房子需要50年才能回本,比较优势呼之欲出。再加上小周说“2020东京奥运行情”,一切似乎充满想象空间。只是,临门一脚,我遇到真正的阿喀琉斯之踵。

是的,日本购房贷款的利率很低(工薪族在0.75%左右),可是没有工作签证或者永住权的外国人如我,贷款并不容易。作为一个理智的投资客,当然也不可能向利率高达三点几的中国银行投诚。因此一次性支付全款,是大多数海外投资者的选择。很遗憾,我的卧底买房之路,到此要告一段落。

二、用蜗居北京的首付在日本买了一栋楼

和囊中羞涩的我不同,我的那些个“日语水平有限,银行账户无限”的同胞们有魄力得多。在席卷了悉尼、温哥华和洛杉矶之后,2015年,中国购房团开始大规模进军日本。根据统计,这一年中国人在日本置产16亿美元,比2014年上升了167%。

同时,因应华人的房地产公司亦闻风而起,而石总便是其中之一。如今,他在新宿的不动产公司,规模已达到100多人,其中30%都在做中国业务。他在2006年便开始试水日本房地产行业,他说:“刚开始的时候没赚过中国人的钱,还搭了几千万。那时中国人还没有钱,租房都不租好的,更别提买房了。”

士别三日,截至今年7月,该公司的中国业务成交量比去年增长了30%。石总凭着混迹商海多年的经验,大致总结出三类中国投资客:

一是北上广公司的高管。“他们属于保守派。在国内已经有三、四套物业,想要分散资产,就再买一套日本的房子收租。”

二是“像冯小刚这种层次的人”。他们在日本买房纯粹为了度假。像三个多月前,石总就成交了一单。“八个多亿,相当于人民币六七千万。这种人在全中国可能只有1,000个。”

此外,还有一支队伍正在徐徐崛起,他们就是当下面临“投资荒”的中产大军。“平均年薪大约30、40万,他们最大的压力,就是买房。”一般来说,此类客户的预算大概是一两百万,目标主要锁定在易出租、年回报率5%-6%之间的小型公寓上。

另一位房地产老板牛总观察到,2012-2015年间买房的那批中国人,很多是喜欢日本的文化和生活,或跟日本有过渊源。2015年后,理性因素占上风。“现在买投资房的占80%,来了就看回报率、地段,精得很。”

从这个意义上来看,范姐可谓是“理智跟情感”的结合。她在日本生活了15、6年了。她在2014年花76.5万人民币,在东京丰岛区买一套小型公寓用于出租。

当时,日本的房价和日元汇率均处于近20年的低谷;且受2011年“3・11”大地震的影响,日本房市又遭受重创;再加上彼时中国外汇管制相对宽松,正是投资的黄金时期。

“在买这套公寓的时候,我甚至一眼都没看过房子,当时里面还住着租客。”说起日中房地产中介的区别,她只回四个字:天地之差。日本不只房产信息和中介收费透明,而且在签订委托协议后,不管中介公司能出租到多少,都会按照协商好的价格支付给房东。

无论是成熟规范的中介体系,还是相对理性的房产市场,都让范姐觉得“稳”。最近,她打算再入手一套房,同样考虑公寓。不过有人则为将来定居日本未雨绸缪,在IT企业工作一年多的SH说:“在日本租房,每个月也要好几千,不如买房来得划算。”

眼下已是奥运行情末期,日本的房价水涨船高是不争的事实。另一方面,短缺建筑工人,且东京都内有投资价值的房源也开始紧俏。根据日本国土交通省新发布的《不动产市场动向》调查,今年东京的房地产均价为86.8万日元(约人民币5.33万)/平方米,且中国资本在海外资金中的占比16.2%。

通过计算,石总得出了结论,“就是中国人硬生生把东京炒起来的。通货率才1%,但房价却涨了10%。”即便如此,中国国内“一买一卖来钱快”那一套在这里不适用——日本房产利得税规定,持有房产5年以内转售者,需缴纳房产升值金额的40%,而超过5年则是20%,所以倒卖的操作空间很小。

一家不动产开发商的社长小林一郎认为:“对于中国投资者而言,在日本购买房产最大的魅力就是资产保全。”石总也表示英雄所见略同:“在日本投资别炒短线。建议铇除奥运行情,抱着‘就算房价要掉,我们也可以成交’的心态。”

“现在东京都内的好房子基本都饱和了。新的是千叶和埼玉这种紧邻首都圈的地段,抢手又好推。”自称是“靠脸吃饭(但即将饿死)”的房屋中介七七对此深有体会。

三、“为什么中国人宁愿贷款也要买房子?”

七七觉得“东京跟北京,其实没有太大差别。”在小周看来,中国和日本又是如此不同。中国的房价收入比就像中国A股的市盈率一样失灵,年轻人要靠自己的付出,是很难支撑起高额房价,最终只能向父母求助。

“上次给客人介绍了一个3,000多万的房子,其实自己也很心动,只是现在条件还不到位。”按小周的计划,再过三五年,自己或许就可以贷款买一套四五千万日元的一户建,但“首付还是想自己挣,不想靠家里”。对七七而言,“现在就挺想买房的,我的梦想是35岁退休,在海边有一套自己的房子。”

跟大部分“人生因房而异”的中国年轻人不同,很多日本准买房户成了坚定的持币观望者。留学生小E曾经和日本同学聊起过买房子的事,“他们特别不理解,为什么中国人宁愿贷款也要买房子。”同样不理解的事情还有“中国人为什么没有房子就不能结婚”。

事实上,日本一个工薪族大约工作6到10年就能支付一套房子。东京首都圈的白领们购买第一套房子的平均年龄在35岁,在中国是27岁;另外有85%的东京人是租房结的婚。

根据日本发布的《国土交通白皮书》显示,年龄层30~40岁持有住宅的比例从上个世纪80年代的53%下跌至2016年的39%,即“租房主义者”越来越多。如果说,中国人是寻求“安全感”,那么日本人经历了“失落的20年”,追求的就是居住环境的“绝对合理性”。

如今四五十岁的日本中坚,更是不时想起90年代房地产泡沫的恐惧——六七百万的房子如今市值缩了70%;那时抄在了山顶上的人,有些至今还在还贷。

且日本大企业的普遍做法是三年一换岗,如果买房,遇到调动工作就很麻烦;空房也持续增加,10年后不动产的价格难免会掉,不过租房的话就没有这方面的风险;有很多家庭选择将钱花在教育、旅行而非买房上。

“因为别人都买了,所以自己也要买这种想法是很危险的,一直租房并不羞耻。”在日本买房还需要考虑各种情况,例如后代继承时要承担“遗产继承税”等;即使空置,仍要缴交各种税费,一旦无法租出,原本盈利用的房子就成了无底洞。

此外,人口减少更是一把悬在日本房价头上的达摩克利斯之剑。依经济评论家上念司预言,2040年左右,日本的空房率将达到40%,那时房子白送都没人要。

七七认为:“中国人的理想是,买房、收租、享受生活。但日本人会觉得,你不工作就废了,因为他们特别害怕孤独,只想有人能和他们说说话。”

我的日本买房之旅大概也如此,我想大概就如石总所言:“中国房地产说破裂说了十多年,但照样有人不停买。泡沫一天没破,你没买就是傻逼;等泡沫破了,买了就是傻逼。”

投资日本不动产也是同理,以20年还是5年为时间跨度,结果都不一样。确凿无疑的是,房子的属性早已超过“栖身之所”,它更像一个因“不安”而存在的生意。


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