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【焦點追蹤】庫比蒂諾Vallco Mall改建項目的前因後果

2014-11-24 來源: 本台記者 李博雅 Print This Post 简体版 [字號]
   

l位於南灣Cupertino市(庫比蒂諾)Stevens Creek 大道和 North Wolfe路交界處的購物商場Vallco Mall,毗鄰蘋果公司總部,地處硅谷黃金地段,最近,這個地區正成為社區關注的焦點。

由於Vallco Mall(商場)一直經營不夠理想,最近發生了業主變更,地產開發公司SandHill Properities買下了整個商場的土地。Sand Hill的計劃是勸退Vallco Mall的商家,用一年的時間關閉這個商場,然後拆掉,在這片區域改建商業辦公區和居民住宅區。

根據這份計劃,Sand Hill將在這片區域建造200萬平方英尺的商業和辦公區、以及700套住房。這份計劃被庫比蒂諾市政府接受了。

與此同時,庫比蒂諾市政府自2012年8月以來,開始對城市規划進行修正的計劃(GPA),包括了Vallco Mall的改建項目。城市總體規劃(General Plan)包含了土地使用、環境因素、住房等等一個城市的所有方面的願景和規劃,並要符合州府的相關法規。

庫市政府從去年11月開始,對其中的住房開發部分進行考量,以符合州政府要求該市在未來8年內,增建1,064套可負擔住房的規定。

去年(2013年)5月,庫比蒂諾市政府曾推出一個城市規劃修正案(GPR),其中包括在該市的不同區域建造1002套可負擔住房。市城市計劃委員會剛剛提交這個修正案時, 並不包括拆掉Vallco Mall改建住宅的計劃。

據市政府官員介紹,自從去年5月份推出這個修正案後,市府給出一個18個月的公眾評估期,在此期間,市府聲稱按照規定的法定程序,做了全面的詳細的社區調查,已經走過了四個階段,用多種方式廣泛向公眾徵求意見,包括背景調查、市場研究、與各方利益相關者的諮詢、草案的聽證、現在已經是最後的結案階段,18個月的評估期到今年(2014年)11月即將到期,該案並沒有受到公眾的質疑和反對,市府即將表決此案。

然而,事情並不像市府所預想得那麼簡單。正當此案即將結案之時,生活在庫比蒂諾的居民突然發現Valloc Mall將被拆毀,代之以數百套高密度住宅,這是一個將給他們生活帶來巨大影響的事件,消息馬上傳開,當地居民、包括華人社區頓時沸騰了。

庫比蒂諾是一個亞裔占多數的城市,根據2012年的統計數據,庫比蒂諾整個城市人口大約6萬,亞裔佔62.3%,其中華人大約佔到28%。亞裔人口,尤其是美國的華裔,非常重視教育,這個改建方案要在庫比蒂諾市中心一下子塞進582套高密度的可負擔住房,其引發的大量人口的增加,可能使當地目前已經緊張的教育資源受到嚴重的衝擊,使華人以及當地居民的利益受損,很多庫市的華人感到非常的擔憂和憤怒。

2014年11月10號(周一)晚上,市議會舉行結案階段的特別聽眾會,有意思的是,市議會的網站通知出了烏龍,寫的會議時間是“11月10號星期二”,而星期二是市議會通常開會的日子。儘管如此,聽到消息後,包括華人在內的300多市民立即擠爆了庫比蒂諾市政廳,對此提案表示強烈的反對,認為此舉將嚴重影響庫比蒂諾的生活、教育和交通品質。

此時,這個城市才第一次聽到了市民對該提案的強烈質疑聲。當晚登記要求發言的市民人數超過了60人,。當晚登記要求發言的市民人數超過了60人,聽證會歷時9個多小時,從晚上7點一直開到第2天凌晨5點,最後城市總體規劃草案和住房開發議案以三比二通過。

但幾天後,市府經理David Brandht決定,10號晚間舉行的市議會會議存在程序問題,因此會議中一讀通過的城市總體規劃修正案無效。市議會將在12月2號晚的會議上,對該議案重新進行討論及投票表決。

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11月20號,市府再次針對住房開發計劃,在昆蘭中心舉辦社區討論會,吸引了200多民眾參與。很多民眾抱怨市府一味地推動議案,而沒有提供充分的時間聽取他們的反對意見。

市府在會議上安排的演講幾度被氣憤的市民發言而中斷。也有人質疑,市政府為什麼為了滿足州政府對於低收入房的要求而做如此大的改動,完全可以有別的處理方式。

根據加州政府的政策,每個城市在增加住房時,必須要有一定比例的可負擔住房,這項政策包含在地區住房需求評估(Regional Housing Need Assessment,簡稱RHNA)之中,在灣區,這項政策是由一個叫做灣區政府聯合會的機構(the Association of Bay Area Governments,簡稱ABAG)來負責執行。大概每8年,ABAG根據灣區每個城市的發展情況審批各城市的可負擔房屋建造規劃。RHNA的政策也包括了要求每個城市的住房和商業辦公區保持一定比例,不能隨意增加辦公用地。

根據ABAG的分配方案,庫比蒂諾市在2023年前必須新建可負擔住宅1,064套,由於該市之前已經建造了62套,還有1,002套的缺口。庫比蒂諾市計劃委員會之前對此討論、制定了推薦方案,據社區組織“公民關注庫比蒂諾”(Concerned Citizen of Cupertino, 簡稱CCC)的斯蒂文-夏說,推薦方案中並沒有包括Vallco Mall的住房。但後來到了市議會,方案被修改了,變成在Vallco Mall的改建中包含582套可負擔住房的方案。也就是說,約60%的新建可負擔住房將集中在一個區域。

斯蒂文說,這個新方案可能與買下Vallco Mall的新東家Sand Hil公司有關,因為這樣的建造方案對開發商是有利可圖的,而且也可以滿足州政府對可負擔住房的數量要求,所以他們遊說並說服了市議會。

斯蒂文認為,目前Sand Hill公司提供的這個方案將大部分的可負擔住房集中在一個區域,是一種不公平的做法。這會使一個區域的學校被分配了更多的學生,造成資源緊張。他說,CCC的訴求很簡單,就是要求公平地將這些可負擔住房平均分配到庫市的不同區域,這樣相應增加的學生也可以被平均分配到不同的學校。

斯蒂文還透露說,早在2006年時,Vallco Mall當時的業主也曾經想在這片區域建設137套住宅,結果遭到市民的強烈反對,最後市民收集簽名,做了全民公投,以65%對35%的投票表決結果否決了這項提案。如果最後市議會還是通過目前的計劃,斯蒂文表示,“公民關注庫比蒂諾”和其它社區組織將再次發起征簽運動,訴諸公投,以推翻市議會的決定。

根據加州法律對可負擔住房的定義,滿足兩種條件的任意一種,即可成為可負擔住房,一種是低價格,另一種是高密度,即在一英畝的土地上建造房屋達到20套。庫比蒂諾的房價在灣區屬於高端水平,不可能建造出低價房,所以只能採取高密度的方式來滿足州政府對可負擔住房的要求。這樣就會造成同一個區域湧入相對較多的人口,為了不造成公共資源的緊張,一般的做法是,這些高密度房必須被均勻分配到不同地區。

庫比蒂諾目前的問題正在於,將大量的高密度的可負擔住房集中在Vallco Mall一個區域,這引發了Vallco Mall附近居民的強烈抗議。12月2號,市議會將對此案進行第一輪表決。

一周之後,將再進行一次表決。

目前在一些社交媒體上民眾正在進行積極的動員和宣傳,包括相互呼籲去給市議員發信或者打電話,詢問他們對此案的意見,以及動員市民去參加12月2號的聽證會。在該事件發酵之際,本台於11月19號與11月21號,在《走入美國》節目中,接連做了兩期關於此案的深度訪談,在11月21號的節目中,通過對市議員Mark Santoro的訪談,該事件背後一些更值得人們關注的內情,正在浮出水面。

Mark Santoro議員是目前庫比蒂諾市5名議員之一,在此次中期選舉中落選,他的任期剛好在12月2號到期。也就是不能參加當天的投票表決,另一位任期屆滿的議員是Orrine MaHoney。

Mark Santoro告訴本台記者,在11月的中期選舉中,庫比蒂諾市包括自己在內有三名議員任期屆滿需要重新選舉,在所有參選人中,只有自己和一名叫做Andy Huang的華裔候選人沒有拿開發商的競選經費,而他們二人是反對這個議案的,再加上在任的兩名市議員中也有一位反對這項議案。

Mark Santoro說,如果在選舉中,選民能清楚每個候選人的態度和觀點,那麼就會選出能真正幫助他們的人。如果他們二人當時被選民選擇的話,目前在市議會就會以至少3:2,的票數比例將此案否決。只是可惜,他們二人落選了,這是選民自己做出的選擇。

Mark Santoro表示,民主自由是有代價的,民眾必須花功夫去研究。他說,不對政府完全信任,是一個比較健康的狀態,所以不能說,天下事我都不管,都是別人去管,或者是涉及到我的利益了,我才來管。而且市民中一定要有一部分人常常看着市政府。

Mark Santoro議員還提醒市民說,給開發商200萬英尺的辦公區,為什麼給他審批這麼多的面積讓它去賺錢?這合不合理?目前市民過多的去關注那700套住宅(包括582套可負擔住宅),而沒有去關注這個商業辦公區的問題。

對庫比蒂諾的華人來說,能從此事件中得到什麼教訓呢?為什麼18個月來,華人一直沒有發現在庫比蒂諾正在出現這麼重大的一件事情,直到提案臨近表決時,才突然得知消息,才開始緊張起來。

根據庫比蒂諾助理市府經理Artesia Vastavaiya說,市府為此案總共舉辦了24場公眾會議、講座等,向市民徵求意見的明信片總共寄出去了三輪,也有市民表示的確收到了這些明信片。但是市民對此也有看法,一位市民向本台記者表示,政府給的信息太籠統,太不明確了,說什麼對城市規劃案徵求意見,所以大概看看,就扔垃圾桶了。如果政府給的明信片上直接就說“Vallco Mall要被拆了,要在那裡蓋多少多少房子,你有什麼意見”,那她當然馬上就看懂,肯定會去關注。

另一位華人居民表示,監督政府的事情是一個長期的過程,實在太難了,尤其對她來說,又有小孩,又有工作,實在太忙,好像很難去投入這個事情。

Mark Santoro議員說,民主社會的好處也有相應的代價,既然國家把管理權交給了市民,市民就得花功夫去研究,如果自己不能做決定的話,那麼就是別人代替你做決定。他表示,這個案子還不能說已經塵埃落定了,民眾在現場的發言很重要,如果發言表達的好,也能改變議員的主意。他建議大家積極到12月2號的現場發言。

根據2012年的統計數據,庫比蒂諾平均家庭收入12.8萬美元,遠超加州5.8萬美元的水平。該市民眾受教程度很好,25歲以上人士,39.6%的擁有碩士或博士學位,全市華人所佔比例約28%。在這樣一個高學歷高收入的城市裡,所發生的這件事情,無論其將來結果如何,至少有一件事目前是確定的,那就是它也許能促使讓華人們更多的思考:在美國這樣一個民權已經相當普及的社會裡,華人民眾應該如何更好的參與政治實踐,不僅僅為自己的利益,也為整個社會奉獻一份獨特的智慧和力量呢?

庫比蒂諾的城市總體規劃中的住房開發部分,按加州法律,市議會必須在2015年1月31號前通過,加上之後的120天等待期,最後通過的截止日是明年5月31號。市議會將在12月2號的會議中,再次對此案進行討論和表決。

事情將會如何發展,本台將通過廣播和網站繼續為您追蹤報導。

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走入美國:Cupertino的建房大爭議
www.bayvoice.net/gb/popular-programs/pp-intousa/2014/11/19/309271.html

走入美國:Cupertino的建房大爭議(二)
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